Wednesday, June 12, 2019 Last Updated 10 Min 30 Sec ago English Edition
Todays E paper
Ads by Google
Monday 22 Apr 2019 01.06 AM

റീറ്റ്‌- അറിയേണ്ടതെല്ലാം

നിക്ഷേപിക്കുന്ന മേഖലയുടെ ബിസിനസിലുള്ള വരുമാന വ്യതിയാനങ്ങള്‍ റീറ്റിന്റെ പ്രതിമാസ വരുമാനത്തെ ബാധിച്ചേക്കാം. ഒരാള്‍
നിക്ഷേപിക്കുന്നത്‌ ഹോട്ടല്‍ റീറ്റിലാണെങ്കില്‍ ഓഫ്‌ സീസണ്‍ സമയത്ത്‌ വരുമാനത്തില്‍ നേരിയ കുറവ്‌ കാണപ്പെടാം. മറിച്ച്‌ കമ്പനികള്‍, ഓഫീസുകള്‍, ഹോസ്‌പിറ്റലുകള്‍ എന്നിവയില്‍ നിന്ന്‌ അധികം വ്യത്യാസമില്ലാത്ത വരുമാനം കിട്ടും. റിസ്‌ക് കൂടുമ്പോള്‍ റിട്ടേണ്‍ കൂടുന്ന പ്രവണത ഇവിടെയും ബാധകമാണ്‌. മ്യൂച്വല്‍ഫണ്ടുകളില്‍ NAV ദിവസവും പ്രസിദ്ധീകരിക്കും. എന്നാല്‍ റീറ്റുകളില്‍ ആറ്‌ മാസത്തിലൊരിക്കലേ അറിയാന്‍ സാധികൂ.

കവലയില്‍ രണ്ടുനില ഷോപ്പിങ്‌ കോംപ്ലെക്‌സ്, എല്ലാ മാസവും കൈനിറയെ വാടക, എത്ര നല്ല നടക്കാത്ത സ്വപ്‌നം. അല്ലാ ഇപ്പോഴതത്ര നടക്കാത്ത സ്വപ്‌നമല്ല. റോഡരികില്‍ വീടുള്ളവര്‍ പലപ്പോഴും ചെറിയ രണ്ട്‌ കടമുറി പണിത്‌ ഒന്നില്‍ പലചരക്കും മറ്റേതില്‍ ബേക്കറിയും തരപ്പെടുത്തി പ്രതിമാസം ഒരു വരുമാനം വാടകയിനത്തില്‍ കിട്ടാനുള്ള സംവിധാനമുണ്ടാക്കുക പതിവാണ്‌. ഇതിന്റെ ഏറ്റവും മികച്ച ഉപകാരം, വാര്‍ധക്യകാലത്ത്‌ ഈ വരുമാനം വളരെ ഗുണം ചെയ്യുമെന്നതാണ്‌.
വന്‍കിട കെട്ടിടങ്ങള്‍ നിര്‍മ്മിച്ച്‌ ലീസിന്‌ കൊടുക്കുന്നതും വില്‍ക്കുന്നതുമൊക്കെ ബിസിനസുകാര്‍ക്കു മാത്രം സാധിക്കുന്ന കാര്യമാണ്‌. സാധാരണക്കാരന്‌ ചെറിയ സ്വപ്‌നങ്ങളേയുള്ളൂ. പക്ഷേ, മൂലധനം ഒരു വലിയ ഘടകമാണ്‌. എന്നാല്‍ ഇപ്പോള്‍ ചെറിയ നിക്ഷേപങ്ങളിലൂടെ നഗരത്തിലെ വന്‍കിട കെട്ടിടങ്ങളുടെ പ്രതിമാസ വാടകവരുമാനത്തിന്റെ ഒരു വിഹിതം കൈപ്പറ്റാന്‍ നിക്ഷേപകനു സാധിക്കും. ഓഹരി വിപണിയില്‍ മ്യൂച്വല്‍ ഫണ്ടുകള്‍ ചെയ്‌തതും ഇതുതന്നെ. ഇപ്പോള്‍ റിയല്‍ എസേ്‌റ്ററ്റ്‌ മേഖലയിലും ജനകീയവല്‍ക്കരണം സാധ്യമായിരിക്കുന്നു.
എന്താണ്‌ റീറ്റ്‌ (REIT)റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ്‌ ഇന്‍വെസ്‌റ്റ്മെന്റ്‌ ട്രസ്‌റ്റ് എന്നാണ്‌ റീറ്റിന്റെ പൂര്‍ണരൂപം. ചെറുകിട നിക്ഷേപകരില്‍ നിന്നും പണം സ്വരൂപിച്ച്‌ വന്‍കിട വ്യാപാരസമുച്ചയങ്ങള്‍ പണിയുന്ന രീതിയാണ്‌ റീറ്റുകള്‍ അവലംബിക്കുന്നത്‌. സമാനമായ രീതിയാണ്‌ റിയോക്കുകളും (REOC) അവലംബിക്കുന്നത്‌. റിയോക്‌ എന്നാല്‍ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ്‌ ഓപറേഷന്‍സ്‌ കമ്പനി എന്നാണ്‌. ഇവ തമ്മില്‍ ചെറിയ വ്യത്യാസമേയുള്ളൂ. റീറ്റുകള്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നത്‌ ഭൂരിഭാഗവും നിര്‍മ്മാണം കഴിഞ്ഞ്‌ വാടക വരുമാനം കിട്ടിത്തുടങ്ങിയ കെട്ടിടങ്ങളിലാണ്‌. കുറഞ്ഞത്‌ 80 ശതമാനമെങ്കിലും ഈ പ്രകാരം നിക്ഷേപിക്കണമെന്ന്‌ നിര്‍ബന്ധമുണ്ട്‌. നിര്‍മ്മാണം പുരോഗമിക്കുന്ന പ്രോജക്‌ടുകളിലേക്ക്‌ ബാക്കി 20 ശതമാനം മാത്രമേ വിന്യസിക്കുകയുള്ളൂ.
അങ്ങനെ റീറ്റുകള്‍ ഒരു പ്രതിമാസ വരുമാനം ഉറപ്പുതരുന്നു. റിയോക്കുകള്‍ പക്ഷേ പുതിയ പ്രോജക്‌ടുകളിലാണ്‌ കൂടുതലും നിക്ഷേപിക്കുക. ഇവയില്‍ നിന്ന്‌ മൂലധന വളര്‍ച്ച മാത്രമേ നേടാന്‍ സാധിക്കുകയുള്ളൂ. പണിതീര്‍ന്ന കെട്ടിടം വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ കിട്ടുന്ന ലാഭം, പ്രതിമാസ വാടക എന്നിവ ഫണ്ടില്‍ തന്നെ നിലനിര്‍ത്തുകയും മൂലധന നേട്ടം നിക്ഷേപകന്‌ മുഴുവനായി പിന്‍വലിക്കാവുന്നതാണ്‌. ഇന്നത്തെ നമ്മുടെ പ്രധാന ചര്‍ച്ച റീറ്റുകളെ കുറിച്ചായിരിക്കും.

പ്രവര്‍ത്തനം

മ്യൂച്വല്‍ ഫണ്ടുകളിലേതുപോലെ തന്നെ മ്മക്കര്‍ അടിസ്‌ഥാനമാക്കിയുള്ള വില നിര്‍ണയ രീതിയാണ്‌ റീറ്റുകളിലുമുള്ളത്‌. നിക്ഷേപിച്ചിരിക്കുന്ന മൊത്തം ആസ്‌തിയുടെ ഇപ്പോഴത്തെ മാര്‍ക്കറ്റ്‌ വിലയെ നിക്ഷേപിച്ചിട്ടുള്ള മൊത്തം യൂണിറ്റുകള്‍കൊണ്ട്‌ ഹരിക്കുമ്പോള്‍ കിട്ടുന്നതാണ്‌ ഒരു യൂണിറ്റിന്റെ വില.
റീറ്റ്‌ പലതരം വ്യാപാര സമുച്ചയങ്ങളില്‍ നിക്ഷേപിക്കാം. ഹോട്ടലുകള്‍, മാളുകള്‍, ഹോസ്‌പിറ്റല്‍, ഓഫീസുകള്‍ എന്നിങ്ങനെ പലതരം ബിസിനസ്‌ സ്‌ഥാപനങ്ങളില്‍ റീറ്റുകള്‍ നിക്ഷേപിക്കും. മിക്ക റീറ്റുകളും ഒരു പ്രത്യേക മേഖല മാത്രം കേന്ദ്രീകരിച്ചുള്ളവയാണ്‌. നിക്ഷേപിക്കുന്ന മേഖലയുടെ ബിസിനസസിലുള്ള വരുമാന വ്യതിയാനങ്ങള്‍ റീറ്റിന്റെ പ്രതിമാസ വരുമാനത്തെ ബാധിച്ചേക്കാം. ഉദാഹരണത്തിന്‌, ഒരാള്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നത്‌ ഹോട്ടല്‍ റീറ്റിലാണെങ്കില്‍ ഓഫ്‌ സീസണ്‍ സമയത്ത്‌ ഇവയില്‍ നിന്നുള്ള വരുമാനത്തില്‍ നേരിയ കുറവ്‌ കാണപ്പെടാം. മറിച്ച്‌ കമ്പനികള്‍, ഓഫീസുകള്‍, ഹോസ്‌പിറ്റലുകള്‍ എന്നിവയില്‍ നിന്ന്‌ അധികം വ്യത്യാസമില്ലാത്ത വരുമാനം കിട്ടും. റിസ്‌ക് കൂടുമ്പോള്‍ റിട്ടേണ്‍ കൂടുന്ന പ്രവണണത ഇവിടെയും ബാധകമാണ്‌. നിക്ഷേപിക്കുന്നത്‌ പല തരത്തിലുള്ള പ്രോപ്പര്‍ട്ടികളിലാകുമ്പോള്‍ വരുമാനത്തില്‍ അത്ര വ്യത്യാസമില്ലാതെ നിയന്ത്രിക്കാന്‍ സാധിക്കും. മ്യൂച്വല്‍ ഫണ്ടുകളില്‍ മ്മക്കര്‍ എല്ലാ ദിവസവും പ്രസിദ്ധീകരിക്കും. എന്നാല്‍ റീറ്റുകളില്‍ ആറ്‌ മാസത്തിലൊരിക്കലേ അറിയാന്‍ സാധിക്കുകയുള്ളൂ.

ഗുണങ്ങളും ദോഷങ്ങളും

ആദ്യം ഗുണങ്ങള്‍ പരിശോധിക്കാം. കുറഞ്ഞ മൂലധനമാണ്‌ പ്രധാനം ഗുണം. ഇന്ത്യയില്‍ നിലവില്‍ വന്ന ആദ്യത്തെ റീറ്റായ എംബസ്സി ഓഫീസ്‌ പാര്‍ക്ക്‌സിന്റെ കുറഞ്ഞ നിക്ഷേപം 2.4 ലക്ഷമായിരുന്നു. ഇതിന്റെ പ്രതിവര്‍ഷ വരുമാനം കണക്കാക്കിയിരിക്കുന്നത്‌ 7.4 ശതമാനത്തിനും 9 ശതമാനത്തിനും ഇടയിലാണ്‌.
ഒരു കെട്ടിടം വില്‍ക്കാന്‍ എന്തുമാത്രം ബുദ്ധിമുട്ടുണ്ട്‌? എന്നാല്‍ ഒരു റീറ്റില്‍ നിന്നും നിക്ഷേപകന്‌ എപ്പോള്‍ വേണമെങ്കിലും പണം പിന്‍വലിക്കാം. തന്റെ നിക്ഷേപം വിറ്റൊഴിയാന്‍ നന്നേ എളുപ്പമാണ്‌. കുറേയേറെ തരത്തിലുള്ള വ്യവസായ സമുച്ചയങ്ങളില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നതുകൊണ്ട്‌ റിസ്‌കും കുറവായിരിക്കും. നിക്ഷേപിക്കുന്ന വസ്‌തുവിന്റെ ഗുണനിലവാരത്തിലും ആശങ്ക വേണ്ട. വിദഗ്‌ധരായ ഫണ്ട്‌ മാനേജ്‌മെന്റിന്റെ വിലയിരുത്തലിനും വിശകലനത്തിനും ശേഷമാണ്‌ നിക്ഷേപങ്ങള്‍ നടത്തുന്നത്‌. മാത്രമല്ല നിക്ഷേപത്തിനുമേല്‍ നിയമാനുസൃത ബാധ്യതയൊന്നും ഇല്ലെന്നുള്ളത്‌ വളരെ സമാധാനമുള്ള കാര്യമാണ്‌.
ഗുണങ്ങളേറെയുണ്ടെങ്കിലും ചെറിയ രീതിയില്‍ ദോഷവശങ്ങളും റീറ്റിനുണ്ട്‌. എന്നാല്‍ അവയില്‍ മിക്കതും പ്രത്യക്ഷത്തില്‍ ദോഷകരമല്ലാത്തവയാണ്‌. ഒന്ന്‌, നിക്ഷേപത്തിന്‍മേല്‍ നിക്ഷേപകന്‌ നേരിട്ട്‌ നിയന്ത്രണമൊന്നും ഇല്ലെന്നുള്ളതാണ്‌. എവിടെ നിക്ഷേപിക്കണമെന്നും എപ്പോള്‍ നിക്ഷേപിക്കണമെന്നും തീരുമാനിക്കുന്നത്‌ റീറ്റ്‌ മാനേജ്‌ ചെയ്യുന്ന കമ്പനിയായിരിക്കും. നേരിട്ട്‌ നിയന്ത്രിക്കുന്നതിനേക്കാള്‍ ചെലവ്‌ കൂടുതലായിരിക്കും റീറ്റിലെ ചാര്‍ജുകള്‍. വരുമാനത്തിന്റെ ഭൂരിഭാഗവും നിക്ഷേപകരിലേക്ക്‌ പ്രതിമാസ വരുമാനത്തിന്റെ രൂപത്തില്‍ തിരിച്ചു കൊടുക്കുന്നതുകൊണ്ട്‌ മൂലധന വര്‍ധനവ്‌ കാര്യമായി സംഭവിക്കുന്നില്ല. അത്‌ മനസിലാക്കി വേണം റീറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കാന്‍. ചിലപ്പോള്‍ കടമെടുക്കാന്‍ പറ്റാത്തതുകൊണ്ട്‌ റീറ്റ്‌ വഴി ധനസമാഹരണം നടത്തേണ്ടി വരുന്ന സാഹചര്യത്തില്‍ മൂലധനത്തിന്‍മേലുള്ള ചെലവ്‌ കൂടുതലാകാന്‍ സാധ്യതയുണ്ട്‌. അങ്ങനെ വരുമ്പോള്‍ നിക്ഷേപകന്‌ വരുമാനം കൂടുമെങ്കിലും റിസ്‌കും കൂടുതലായിരിക്കും.

ശ്രദ്ധിക്കേണ്ടത്‌

ഏതൊരു നിക്ഷേപകനും ആദ്യം നോക്കുന്നത്‌ എത്ര പലിശ ലഭിക്കും എന്നാണ്‌. അത്‌ ഉദ്ദേശിച്ച തോതിലല്ലെങ്കില്‍ നിക്ഷേപം നടത്താതിരിക്കും. നിക്ഷേപത്തിലുള്ള എല്ലാവിധ റിസ്‌കുകളും അറിഞ്ഞുവേണം നിക്ഷേപം. വ്യാപാര സമുച്ചയങ്ങള്‍ മിക്കതും ലീസിലായിരിക്കും പ്രവര്‍ത്തിക്കുക.
ലീസിന്റെ കാലാവധി കൂടുംതോറും വാടകയിനത്തില്‍ പ്രതിവര്‍ഷ വര്‍ധനവ്‌ ഉണ്ടോ എന്ന്‌ ഉറപ്പുവരുത്തുന്നത്‌ നന്നായിരിക്കും. ലീസിന്റെ കാലാവധി മൂന്ന്‌ വര്‍ഷത്തില്‍ കുറവാണെങ്കില്‍ ഇതിന്റെ ആവശ്യമില്ല. പണപ്പെരുപ്പം കണക്കിലെടുത്തുള്ള നിക്ഷേപമായിരിക്കണം. വിപണിയില്‍ നിലവിലുള്ള വാടകനിലവാരവും നാം നിക്ഷേപിക്കുന്ന സ്‌ഥലത്തിന്റെ നിലവാരവും തമ്മില്‍ താരതമ്യം ചെയ്യുന്നത്‌ നല്ലതായിരിക്കും.
ഒരു സ്‌കീമില്‍ ഏതെങ്കിലുമൊരു പ്രോജക്‌ടിനെ ആശ്രയിച്ചിരിക്കുമ്പോള്‍ അവിടെ നിന്നുള്ള വരുമാനത്തിന്‌ കോട്ടം വന്നാല്‍ നിക്ഷേപകന്‌ നഷ്‌ടം സംഭവിക്കും. പ്രോജക്‌ട് എത്ര മാത്രം കടബാധ്യത പേറുന്നുണ്ടെന്നുള്ളത്‌ വിശകലനം ചെയ്യേണ്ട മറ്റൊരു ഘടകമാണ്‌. മാനേജ്‌മെന്റിന്റെ പ്രാവീണ്യവും പ്രധാനം തന്നെ.
നികുതിയിനത്തില്‍ 36 മാസത്തിനു മുകളില്‍ ലഭിക്കുന്ന ലാഭത്തിന്റെ 10 ശതമാനം നികുതിവിധേയമാണ്‌. ഇതിന്‌ ഓഹരികളിലേത്‌ പോലെ 1 ലക്ഷം രൂപയുടെ ഒഴിവ്‌ ഏര്‍പ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ട്‌. 36 മാസത്തിനുള്ളില്‍ ലഭിക്കുന്ന ലാഭത്തിന്‍മേല്‍ 15 ശതമാനം നികുതി കൊടുക്കണം. ഡിവിഡന്റ്‌ നികുതി വിധേയമല്ല. പലിശവരുമാനത്തില്‍ 10 ശതമാനം നികുതിയുണ്ട്‌. NRI നിക്ഷേപകര്‍ക്ക്‌ 5 ശതമാനം നല്‍കിയാല്‍ മതി.

വിജയാനന്ദപ്രഭു

Ads by Google
Monday 22 Apr 2019 01.06 AM
YOU MAY BE INTERESTED
Ads by Google
Loading...
TRENDING NOW